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Come cambia la gestione del mercato immobiliare, in particolare quella degli affitti a breve termine che, soprattutto nelle grandi città, sono diventati un opportunità sia per chi possiede immobili sia per chi viaggia, in un momento come la Milano Design Week che vede la richiesta salire a dismisura con offerte che possono arrivare anche a mille euro al giorno per la settimana è interessante guardare a quale sia effettivamente il livello di salute di questo settore e perché è importante guardare al quadro generale.
«Quello di oggi è un mercato assai diverso rispetto a quello degli ultimi anni, ma anche rispetto all’era precedente la pandemia. Abbiamo un volume di viaggiatori nel nostro Paese, soprattutto stranieri, che continua a crescere in modo sensibile. Si tratta di turisti con aspettative molto elevate, attenti soprattutto al servizio di gestione della struttura in cui decidono di soggiornare. Per venire incontro a questa domanda, l’offerta di immobili online ha subito delle profonde trasformazioni, con l’affermazione in misura sempre maggiore delle gestioni professionali che sono le uniche in grado di raccogliere la nuova sfida del turismo in appartamento. Solo leggendo queste trasformazioni all’interno del mondo degli affitti brevi si possono comprendere gli ultimi trend del settore», è questa l’opinione di Francesco Zorgno, presidente di CleanBnB, società quotata in Borsa a Milano sul segmento EGM, che gestisce immobili in affitto breve con oltre 2.600 unità su più di 80 località in tutta Italia.
I numeri
In questi anni abbiamo assistito a una crescita continua di alloggi messi a reddito con le locazioni di breve periodo, ma i numeri elaborati dal Centro Studi Rescasa-Confcommercio parlano chiaro: a Milano, per esempio, su quasi 20mila appartamenti presenti sulle principali piattaforme online, negli ultimi 12 mesi, soltanto meno della metà ha avuto tassi di occupazione significativi, mentre gli altri sono stati utilizzati solo marginalmente o sono rimasti in gran parte vuoti. Tali percentuali sono simili a quelle di Napoli, Roma, Firenze e delle principali località italiane.
«Ecco il vero indicatore che marca la differenza tra gestioni professionali e non: solo gli host dotati delle opportune competenze e degli strumenti di lavoro più aggiornati sono nelle condizioni di mantenere gli immobili disponibili per lunghi periodi, e sono in grado di attrarre le prenotazioni di un gran numero di ospiti. È questo il modo di operare di CleanBnB, che solo nel 2023 ha accolto oltre duecentomila ospiti e quest’anno sta continuando a crescere in modo significativo ma sostenibile con un +30% negli ultimi tre mesi. Siamo in un mercato sempre più complesso che privilegia la qualità e l’efficienza nella gestione», aggiunge Zorgno.
Tassi di occupazione appartamenti online
| Appartamenti Online | Occupati – 60 gg | Percentuale | Occupati + 60 gg | Percentuale | |
| Roma | 20.743 | 10.161 | 48,99% | 10.582 | 51,01% |
| Milano | 20.514 | 13.913 | 67,82% | 6.601 | 32,18% |
| Napoli | 6.681 | 4.103 | 61,41% | 2.578 | 38,59% |
Le cifre della tabella provengono da Insideairbnb.com, sono aggiornate al 12 aprile 2024 e si riferiscono agli ultimi 12 mesi. Nella prima colonna il numero totale di appartamenti in affitto breve presenti sulle piattaforme online. Nella seconda e terza colonna gli alloggi occupati per meno di 60 giorni l’anno, nella quarta e quinta colonna quelli affittati per più di 60 giorni.
Last minute e flessibilità
L’esperienza di CleanBnB, ha individuato almeno due fattori che nell’ultimo periodo sono diventati determinanti per la scelta di un appartamento. «Contrariamente a quanto avveniva anche solo un anno fa, oggi l’approccio last minute è una tendenza in ascesa, con clienti pronti a prenotare all’ultimo momento per approfittare di tariffe più vantaggiose, e finestre di prenotazione sempre più ampie. In questo contesto, diventa cruciale per i gestori implementare una politica di prezzi dinamica, supportata anche da software professionali per adattare le tariffe in tempo reale in base alla domanda. Il fenomeno è lampante anche in questo momento, come dimostra il trend di prenotazione in occasione del Salone del Mobile di Milano. Ma c’è anche un altro parametro ormai fondamentale per la scelta di un alloggio ed è la flessibilità di rimborso. I viaggiatori scelgono un alloggio se hanno la sicurezza di poter disdire anche all’ultimo momento senza il pagamento di penali».
Con dati di questo tipo, risulta molto chiaro quanto una gestione non professionale, anche di pochi appartamenti in affitto breve, sia destinata a registrare un numero di soggiorni molto inferiore alle aspettative. L’indice di successo in questo mercato così concorrenziale non si misura più tanto in termini di tariffe, che sono appunto in fase di consolidamento, ma soprattutto attraverso il tasso di occupazione. Per mantenere e incrementare tale indice, gli investimenti in strumenti di revenue management devono essere mirati e costanti, la capacità di gestire le criticità deve essere rapida ed efficace, l’approccio con il cliente deve essere trasparente e immediato, pronto a rispondere tempestivamente e con efficacia ad ogni richiesta. Insomma, il mercato degli affitti brevi è cresciuto, è diventato grande e sta facendo da solo una importante selezione naturale. (Foto di Szymon Fischer su Unsplash)
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